Comprendre la fiscalité d’une conciergerie de gestion locative est indispensable pour piloter son activité sereinement. Beaucoup d’entrepreneurs imaginent au départ qu’il suffit d’envoyer des factures et de déclarer un chiffre d’affaires, mais la réalité est un peu plus nuancée : le régime fiscal dépend du statut juridique, du volume d’activité et du type de prestations réalisées. Maîtriser ces règles permet non seulement d’éviter les mauvaises surprises, mais aussi de structurer une entreprise rentable et conforme aux obligations légales.

La première étape consiste à comprendre que la conciergerie ne relève pas du régime LMNP ou LMP, contrairement aux propriétaires : elle fait partie des prestations de services commerciales. Cela signifie que vos revenus suivent les règles de l’impôt professionnel classique. Si vous démarrez en micro-entreprise, vous bénéficiez d’un régime simplifié : aucune TVA à facturer tant que vous restez sous les seuils, charges sociales proportionnelles au chiffre d’affaires et pas de déduction des frais réels. Concrètement, l’État applique un abattement forfaitaire pour calculer votre revenu imposable, puis vous payez l’impôt sur le revenu selon votre tranche. Ce régime est très confortable au début : comptabilité légère, obligations limitées et visibilité sur les charges. Mais il peut rapidement montrer ses limites dès que l’activité se développe, notamment parce que vous ne pouvez pas récupérer la TVA ni déduire les dépenses liées aux déplacements, logiciels, fournitures ou assurances.

Lorsque la conciergerie dépasse les seuils ou souhaite fonctionner de manière plus structurée, le passage en société devient la suite logique. Dans ce cas, deux grandes familles existent : les sociétés imposées à l’impôt sur le revenu (comme l’EURL) ou celles à l’impôt sur les sociétés, comme la SASU. L’imposition à l’IR permet de maintenir une certaine simplicité mais implique que les bénéfices de l’activité s’ajoutent directement à votre revenu personnel. L’IS, au contraire, offre souvent une fiscalité plus avantageuse car le taux d’imposition sur les bénéfices est généralement inférieur à celui de l’impôt sur le revenu pour les hauts revenus. Ce régime permet aussi de se verser des dividendes, potentiellement plus intéressants selon la situation.

Un point fiscal important, souvent méconnu, concerne la TVA. Une conciergerie en micro-entreprise peut rester non assujettie tant qu’elle ne dépasse pas les seuils de franchise. En société, vous devenez quasiment toujours affilié, et cela peut devenir un avantage dès que vous investissez dans du matériel, un véhicule professionnel ou des outils digitaux. Récupérer la TVA sur vos dépenses peut représenter une économie notable, surtout si vous gérez beaucoup de biens et que vous devez régulièrement vous équiper. En revanche, cela implique de collecter la TVA sur vos prestations, ce qui nécessite une gestion plus rigoureuse et des déclarations régulières.

Enfin, les charges sociales varient également selon le statut. Le micro-entrepreneur paie des cotisations simples et proportionnelles. Le dirigeant d’EURL, affilié au régime des travailleurs indépendants, bénéficie de cotisations réduites mais d’une protection sociale plus faible. Le président de SASU, lui, relève du régime général, plus protecteur mais plus coûteux. Ces différences ont un impact direct sur la rentabilité de votre conciergerie et doivent être prises en compte dès la création de l’entreprise.

En résumé, la fiscalité d’une conciergerie dépend largement de son statut et de son ambition de développement. Pour tester le marché, la micro-entreprise reste une excellente porte d’entrée. Pour bâtir une structure solide, optimiser ses charges et inspirer davantage de crédibilité aux propriétaires, une société à l’IS est souvent plus adaptée. Prendre le temps de comprendre ces mécanismes permet de faire des choix éclairés et d’assurer une croissance durable. Si vous préparez la création de votre conciergerie, maîtriser votre fiscalité n’est pas une option : c’est un véritable levier pour bâtir une activité saine, rentable et professionnelle.